O Ministério Público Federal (MPF) obteve uma decisão liminar que obriga a Caixa Econômica Federal a emitir cartas de baixa de hipoteca para consumidores finais que já quitaram seus imóveis em Uberlândia. A decisão, concedida pela 2ª Vara Federal da cidade, também determina que o banco publique a medida em seu site e em jornal de grande circulação local, a fim de garantir que os consumidores tenham acesso à informação e que a liminar seja efetivamente cumprida.
Entenda
A decisão se baseia na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), segundo a qual a hipoteca firmada entre construtoras e agentes financeiros — independentemente de ter sido formalizada antes ou depois da promessa de compra e venda — não tem eficácia perante o comprador do imóvel. O entendimento visa proteger o adquirente de boa-fé, que, após cumprir integralmente o contrato de compra, não pode ser responsabilizado por débitos assumidos exclusivamente pela incorporadora junto à instituição financeira.
Ação do MPF
A ação foi ajuizada pelo MPF após apuração de que a Caixa estaria negando, de forma sistemática, a emissão das cartas de baixa, mesmo quando os imóveis já haviam sido totalmente quitados pelos compradores. Um dos casos mencionados na ação refere-se ao empreendimento Garden Residence. Um morador que adquiriu e quitou o apartamento em 2021 encontrou, ao tentar regularizar a matrícula, uma hipoteca vinculada à Caixa — fruto de contrato firmado entre o banco e a incorporadora após a compra e venda do imóvel.
A Caixa argumentou, em sua defesa, que a edição da Lei nº 13.097/2015 teria superado o entendimento da Súmula 308, permitindo a manutenção da hipoteca até o pagamento do chamado Valor Mínimo para Desligamento (VMD). O MPF, no entanto, sustentou que a súmula permanece válida e aplicável, inclusive após a nova legislação. O órgão defende que o banco deveria buscar eventuais garantias nos bens das construtoras e não transferir os riscos para os consumidores.
A Justiça acolheu os argumentos do MPF e reafirmou a vigência da Súmula 308, mesmo diante da nova legislação. A decisão destaca que há precedentes recentes do STJ, posteriores a 2015, que mantêm a aplicabilidade da norma inclusive em casos de alienação fiduciária.
Além da obrigação de emitir as cartas de baixa, a Caixa deve dar ampla divulgação à decisão em seu site oficial e em um jornal de grande circulação local. Em caso de descumprimento, a Justiça estipulou multa diária de R$ 10 mil pela omissão na publicidade e de R$ 100 mil por cada negativa indevida de baixa de hipoteca.
